Изменения в налогообложении сделок с недвижимостью и M&A в Германии в 2026 году

В начале 2026 года в Германии продолжается обсуждение и доработка изменений, которые напрямую затрагивают сделки M&A с участием недвижимости и налогообложение по налогу на переход права собственности (Real Estate Transfer Tax, RETT). Для бизнеса — особенно для инвесторов, девелоперов и корпоративных групп — это не просто технические поправки, а фактор, способный существенно повлиять на структуру сделок и их экономику.

Почему RETT снова в центре внимания

Немецкий налог на переход права собственности традиционно считается одним из самых чувствительных налогов для сделок с недвижимостью. В последние годы законодатель последовательно ужесточал правила, чтобы предотвратить так называемые share deals — сделки с долями, которые позволяли обходить уплату RETT.

В январе 2026 года федеральное правительство одобрило проект очередных поправок, которые направлены на устранение правовых пробелов и уточнение правил применения RETT в рамках корпоративных реструктуризаций и M&A‑сделок. Эти изменения стали реакцией на сложившуюся практику и судебные споры, в которых бизнес сталкивался с риском двойного налогообложения или, наоборот, с неопределённостью в вопросе, возникает ли налог вообще.

Как изменения влияют на M&A‑структуры

Для компаний, участвующих в сделках купли‑продажи бизнеса, ключевой вопрос заключается в том, будет ли конкретная транзакция квалифицирована как облагаемая RETT. Новые подходы усиливают связь между изменением структуры владения долями и возникновением налогового обязательства.

Это означает, что привычные M&A‑механизмы — поэтапное приобретение долей, внутригрупповые реорганизации, сделки с участием холдингов — требуют более тщательной налоговой и юридической проверки. Ошибки в структуре сделки могут привести к значительным доначислениям налога, штрафам и затяжным спорам с налоговыми органами.

Почему бизнесу важно юридическое сопровождение

В условиях, когда изменения ещё находятся в стадии законодательного оформления и практики применения только формируются, стандартных решений больше не существует. Каждая сделка требует индивидуального анализа:

• оценки RETT‑рисков на ранней стадии переговоров;
• корректной структуризации сделки с учётом налоговых последствий;
• согласования налоговых и корпоративных аспектов M&A;
• документального сопровождения для защиты позиции компании при возможных проверках.

Юридическое сопровождение в 2026 году — это не формальность, а инструмент управления рисками. Для бизнеса это способ заранее понимать финансовые последствия сделки и избегать неожиданных налоговых обязательств.

Вывод

Изменения в правилах применения RETT в Германии в 2026 году — важный сигнал для компаний, планирующих сделки с недвижимостью или M&A‑транзакции. Даже если поправки были инициированы ранее, именно сейчас они становятся практическим фактором для бизнеса.

Своевременное юридическое и налоговое сопровождение позволяет не только адаптироваться к новым требованиям, но и выстроить сделку так, чтобы она оставалась экономически эффективной и юридически устойчивой.