Поправки к RETT в Германии: что меняется в налогообложении сделок с недвижимостью

В январе 2026 года федеральное правительство Германии представило проект поправок к закону о налоге на переход прав на недвижимость (Real Estate Transfer Tax, RETT). Речь идёт не просто о технических изменениях: предлагаемые правила напрямую затрагивают структуру корпоративных сделок, распределение налоговых рисков и договорную практику при M&A с недвижимыми активами. Для компаний и инвесторов это шаг к большей определённости, а для юридических консультантов — новая зона внимания при структурировании сделок.

Главная проблема прежней модели: двойное налогообложение

До сих пор одной из самых спорных тем в сфере RETT оставался риск двойного возникновения налога при сделках с долями компаний, владеющих недвижимостью. На практике налоговое событие могло усматриваться как в момент подписания договора купли-продажи долей (signing), так и при последующем переходе долей (closing). Если эти этапы разрывались по времени и сопровождались разными юридическими действиями, налоговые органы могли квалифицировать их как самостоятельные основания для начисления налога.

Для бизнеса это означало не только дополнительные расходы, но и серьёзную правовую неопределённость. В договорах приходилось детально прописывать налоговые оговорки, механизмы возмещения и распределение RETT-рисков между сторонами. Любая неточность в формулировках могла привести к тому, что экономическая модель сделки переставала работать.

Новый подход: одно налоговое событие вместо двух

Проект поправок предлагает изменить эту логику. В случае передачи долей налогообложение RETT должно быть привязано к моменту заключения обязательственного договора, если из него следует обязанность передать доли в будущем. Само последующее закрытие сделки больше не будет рассматриваться как отдельное облагаемое событие. Тем самым устраняется ключевой источник двойного налогообложения.

С юридической точки зрения это усиливает значение именно договорной стадии сделки. Формулировки SPA, условия отлагательных обстоятельств и механизмы исполнения приобретают ещё большее значение, поскольку именно они будут определять момент возникновения налогового обязательства.

Уведомление и новые участники налогового обязательства

Дополнительно планируется продлить срок подачи уведомлений о налогооблагаемых обстоятельствах до одного месяца. Это выглядит как техническое упрощение, однако на практике даёт сторонам больше пространства для корректного выполнения формальных требований и снижает риск штрафов за просрочку.

Ещё одно важное изменение — расширение круга лиц, которые могут быть привлечены к уплате RETT. В определённых случаях сама компания — владелец недвижимости сможет рассматриваться как налогоплательщик наряду с участниками сделки. Для трансграничных структур это особенно чувствительно: немецкое государство получает дополнительный инструмент для обеспечения взыскания налога, даже если покупатель находится за пределами юрисдикции Германии.

Практическое значение для бизнеса и инвесторов

С точки зрения инвестиционного климата реформа направлена на повышение предсказуемости налогообложения сделок с недвижимостью в Германии. Устранение двойного RETT снижает фискальные риски и делает структуру share deal более прозрачной. В то же время перенос ключевого налогового момента на стадию подписания договора означает, что финансовое и налоговое планирование должно начинаться раньше, чем прежде.

Именно здесь возрастает роль юридического сопровождения. Необходимо корректно выстраивать структуру сделки, синхронизировать налоговые и корпоративные положения договоров, а также учитывать возможную солидарную ответственность разных участников. Ошибки в формулировках или в последовательности юридических действий могут свести на нет преимущества новой модели.

Вывод

Проект поправок к RETT — это шаг к более логичной и последовательной системе налогообложения сделок с недвижимостью в Германии. Однако упрощение на уровне закона не означает автоматического снижения рисков на практике. Напротив, центральное значение получают юридическая техника и грамотное структурирование сделки. Для компаний, инвесторов и фондов недвижимости профессиональное правовое сопровождение становится ключевым фактором налоговой безопасности.