случае продажи через шесть месяцев после истечения пятилетнего периода отсутствует коммерческая торговля недвижимостью.

Решение Мюнстерского финансового суда от 26 апреля 2023 г. — 13 K 3367/20 G:
Ситуация:
Истец был правопреемником GmbH (общество с ограниченной ответственностью), которое продало общим нотариальным договором 13 объектов одному покупателю. Период между приобретением и продажей одного объекта превысил пять месяцев, семи объектов — шесть месяцев, четырех объектов — шесть с половиной месяцев и одного объекта — семь с половиной месяцев. Налоговый орган отклонил запрошенное расширенное уменьшение налогооблагаемой прибыли от предприятий по недвижимости в соответствии с § 9 п. 1 предложение 2 и следующие Германского налогового кодекса, поскольку деятельность GmbH выходила за рамки простого управления активами и был превышен порог коммерческой торговли недвижимостью.

В рамках судебного разбирательства истец ссылался на то, что изначально не существовало намерения продавать недвижимость. Продажа произошла из-за неожиданной смерти одного из директоров GmbH, который также был косвенно заинтересован в компании. Поскольку единственная наследница не желала брать на себя банковские гарантии умершего директора-учредителя, скончавшегося в возрасте 55 лет, и отказала банкам в освобождении от ответственности, недвижимость была продана для погашения кредитов.

Суд удовлетворил иск. Отзыв был разрешен Федеральным финансовым судом (BFH) из-за основополагающего значения дела и находится на рассмотрении под номером дела III R 14/23.

Обоснование:
GmbH не превысило порог управления активами.

Как правило, коммерческая торговля недвижимостью предполагается, если в тесной временной связи около пяти лет продается не менее четырех объектов. Согласно судебной практике BFH, пятилетний период имеет только показательное значение и может быть продлен в особых обстоятельствах.

Однако в данном случае таких обстоятельств не было. GmbH не занималась связанной основной деятельностью с целью аренды и сдачи в аренду. (Отраслевые) деятельности других компаний, принадлежащих к тому же корпоративному группе, что и GmbH, не могут быть приписаны GmbH из-за принципа налогового разделения. Ни срок, превышенный примерно на шесть месяцев, нельзя считать незначительным, ни не было полной внешней финансирования. Скорее, индикацией отсутствия намерения продажи на момент приобретения является то, что для 80% сумм кредита была предусмотрена долгосрочная срок погашения, что привело бы к уплате штрафов за досрочное погашение.

Также большое количество продаж не оправдывает предположение о условном намерении продажи на момент приобретения, поскольку продажа была вызвана неожиданной смертью директора-учредителя и, таким образом, непредвиденным событием.