Банкротство застройщика: почему собственники могут неожиданно получить счет на завершение строительства

Покупая квартиру в новостройке, большинство покупателей рассчитывают на вполне понятный сценарий: дом будет достроен, застройщик выполнит свои обязательства, а после передачи объекта останется только заниматься обычными вопросами эксплуатации недвижимости. Однако на практике все может развиваться иначе. Если застройщик становится неплатежеспособным до полного завершения проекта, проблемы зачастую только начинаются.

Именно такой ситуации посвящено недавнее решение Федерального верховного суда Германии (BGH) от 27 февраля 2026 года (V ZR 219/24), которое может оказать заметное влияние как на собственников жилья, так и на инвесторов в недвижимость.

Когда дом есть, а строительство еще не закончено

Банкротство застройщика не всегда означает, что строительная площадка остается пустой. Нередко к моменту открытия процедуры несостоятельности квартиры уже проданы, часть собственников успела въехать, а сам дом внешне выглядит завершенным. Однако при более внимательном рассмотрении обнаруживаются недоделки: не закончены инженерные системы, не выполнены отдельные работы в местах общего пользования или остаются незавершенными элементы, предусмотренные проектом.

В таких случаях возникает закономерный вопрос: кто должен оплачивать завершение работ, если застройщик больше не способен это сделать?

Что решил Верховный суд Германии

В рассматриваемом деле суду предстояло определить объем обязанностей сообщества собственников жилья (WEG) в отношении недостроенного объекта.

BGH пришел к выводу, что ответственность сообщества не ограничивается сохранением уже существующего имущества. Если объект фактически не доведен до состояния, предусмотренного первоначальным проектом, собственники могут быть обязаны обеспечить завершение необходимых работ за счет общих средств.

Особенно примечательно, что речь может идти не только об элементах общего имущества. В отдельных случаях обязанность по завершению строительства может затрагивать работы внутри квартир, если они необходимы для полноценного завершения всего здания.

Почему это решение заслуживает внимания

Для многих покупателей новостроек риск банкротства застройщика остается скорее теоретическим. Однако практика показывает, что финансовые трудности девелоперов возникают даже на крупных проектах. В результате расходы, которые первоначально должен был нести застройщик, могут фактически лечь на плечи собственников.

Решение BGH еще раз демонстрирует: приобретение квартиры в новом доме — это не только инвестиция в недвижимость, но и принятие определенных юридических и финансовых рисков.

Особенно внимательно к этому вопросу стоит относиться инвесторам, приобретающим квартиры на ранних этапах строительства, а также управляющим компаниям и сообществам собственников, которым впоследствии приходится решать вопросы завершения объекта.

Какие выводы можно сделать уже сейчас

Собственникам имеет смысл регулярно контролировать фактическое состояние объекта и документировать все незавершенные работы. При возникновении проблем важно своевременно оценить возможные требования к подрядчикам, проектировщикам и другим участникам проекта, поскольку именно такие требования могут помочь компенсировать часть расходов.

Для покупателей, которые только планируют приобретение квартиры в новостройке, решение суда служит напоминанием о необходимости внимательно анализировать не только цену и расположение объекта, но и надежность застройщика, а также предусмотренные договором механизмы защиты на случай его неплатежеспособности.

Вместо заключения

Решение BGH в очередной раз показывает, что последствия банкротства застройщика могут проявляться спустя годы после покупки квартиры. Даже если дом выглядит готовым и часть собственников уже проживает в нем, юридические вопросы, связанные с незавершенным строительством, способны обернуться существенными дополнительными расходами.

Поэтому при возникновении подобных ситуаций чем раньше будет проведен правовой анализ обстоятельств дела, тем больше шансов минимизировать финансовые потери и избежать затяжных споров между собственниками.