Новый Закон о модернизации зданий в Германии: что изменилось для собственников недвижимости

С конца июля 2026 года в Германии действуют новые правила модернизации зданий. Новый Закон о модернизации зданий (Gebäudemodernisierungsgesetz) заменил прежний Закон об энергетике зданий (Gebäudeenergiegesetz, GEG) и предоставил собственникам больше свободы при выборе системы отопления.

Для собственников, арендодателей и компаний это означает прежде всего большую гибкость. При этом требования по сокращению выбросов и долгосрочному переходу к климатически нейтральному отоплению сохраняются.

Больше свободы при выборе отопления

Одно из главных изменений касается прежнего требования о том, что новые системы отопления в принципе должны обеспечивать не менее 65 % энергии за счёт возобновляемых источников.

С введением нового закона единое требование отменено. Собственники могут самостоятельно выбирать подходящую для конкретного здания технологию отопления. В зависимости от ситуации это могут быть тепловые насосы, централизованное теплоснабжение, системы на биомассе или гибридные решения. При определённых условиях по-прежнему допускается использование газовых или масляных котлов.

Таким образом, модернизация должна в большей степени учитывать реальные характеристики конкретного здания. Особенно это важно для существующего жилого фонда, где технические возможности, стоимость работ и доступная инфраструктура могут существенно различаться.

Требования по защите климата сохраняются

Однако большая свобода выбора не означает, что ископаемое топливо можно будет использовать без каких-либо ограничений.

Для топлива, используемого в системах отопления, постепенно вводятся более строгие требования. С 2029 года предполагается увеличение доли климатически более благоприятного или биогенного топлива. К 2045 году отопление должно быть полностью климатически нейтральным.

Поэтому при замене отопительной системы собственникам стоит учитывать не только сегодняшнюю стоимость оборудования. Важными факторами становятся будущие законодательные требования, расходы на эксплуатацию и перспективы развития энергетической инфраструктуры.

Что это означает для арендодателей?

Новые правила имеют практическое значение и для арендных отношений. Законодатель стремится не допустить ситуации, при которой жильцы будут вынуждены нести чрезмерные расходы из-за неэкономичной системы отопления.

Поэтому арендодателям следует рассматривать модернизацию комплексно. Помимо технических требований необходимо учитывать вопросы распределения расходов, возможного изменения арендной платы и экономической эффективности запланированных мероприятий.

На что стоит обратить внимание собственникам?

Если сейчас планируется замена отопления или более масштабная модернизация здания, не стоит принимать решение исключительно исходя из предоставленной законом свободы выбора.

В частности, необходимо учитывать:

• энергетическое состояние здания;
• муниципальное планирование теплоснабжения;
• долгосрочную доступность и стоимость выбранного источника энергии;
• возможные государственные программы поддержки;
• последствия модернизации для арендаторов и существующих договоров;
• будущие законодательные требования.

Государственная поддержка замены отопления и энергетической модернизации зданий также сохраняется, хотя условия финансирования были изменены. Новые правила финансирования действуют с 21 июля 2026 года.

Вывод

Новый Закон о модернизации зданий предоставляет собственникам больше свободы при выборе технологий отопления, но не отменяет долгосрочные требования по снижению выбросов и достижению климатической нейтральности.

Для собственников и компаний это означает прежде всего больше вариантов, но и необходимость более тщательного планирования инвестиций в недвижимость.

При крупных проектах по строительству или модернизации имеет смысл заранее проверить правовые последствия запланированных мероприятий — особенно если одновременно затрагиваются вопросы энергетического права, аренды, строительства или публично-правовых разрешений.