СОЦСЕТИ
Арендатор полностью погасил задолженность за квартиру, но арендодатель всё равно требует освободить жильё. Законно ли это? Федеральный верховный суд Германии (BGH) в решении от 30 сентября 2026 года (Az. VIII ZR 21/26) вновь подтвердил: погашение долга не всегда спасает от расторжения договора аренды.
Решающую роль играет то, каким образом арендодатель расторг договор.
Арендатор заплатил долг, но арендодатель потребовал освободить квартиру
Поводом для судебного разбирательства стала ситуация с арендатором из Берлина, который не оплатил аренду за январь и февраль 2024 года.
Арендодатель направил ему уведомление о немедленном расторжении договора без соблюдения срока предупреждения (fristlose Kündigung), одновременно заявив об обычном расторжении договора с соблюдением установленного срока (ordentliche Kündigung).
Вскоре после получения уведомления арендатор погасил большую часть задолженности. Однако арендодатель продолжил настаивать на прекращении договора и освобождении квартиры.
Земельный суд Берлина первоначально встал на сторону арендатора. Однако Федеральный верховный суд отменил это решение и направил дело на новое рассмотрение.
Почему погашение задолженности не всегда помогает?
Немецкое законодательство различает два вида расторжения договора аренды.
Немедленное расторжение договора (fristlose Kündigung).
Если договор расторгнут из-за задолженности по аренде, арендатор при определённых условиях может сохранить жильё, погасив долг в установленный законом срок.
Согласно § 569 абз. 3 п. 2 Гражданского кодекса Германии (BGB), такая возможность, как правило, существует в течение двух месяцев с момента, когда требование о выселении становится предметом судебного разбирательства (Rechtshängigkeit).
Однако закон предусматривает исключения, в частности при повторных нарушениях сроков оплаты.
Обычное расторжение договора (ordentliche Kündigung).
Здесь ситуация сложнее.
Если арендатор существенно и по своей вине нарушил договорные обязательства, арендодатель может расторгнуть договор на основании § 573 абз. 2 п. 1 BGB.
При этом последующая оплата задолженности сама по себе не делает такое расторжение недействительным.
Именно эту правовую позицию вновь подтвердил BGH.
Что это означает для арендаторов?
Многие арендаторы уверены: достаточно погасить задолженность, и проблема с расторжением договора будет решена.
К сожалению, это не всегда так.
Особенно серьёзные последствия возможны, когда арендодатель одновременно заявляет о немедленном и обычном расторжении договора.
Даже если после погашения долга немедленное расторжение утратит силу, обычное расторжение может остаться действительным.
Однако это не означает, что любая просрочка оплаты автоматически даёт арендодателю право прекратить договор.
Суд должен учитывать обстоятельства конкретного дела, в том числе размер задолженности, продолжительность просрочки и наличие вины арендатора.
Планируются ли изменения в законодательстве?
В Германии обсуждается расширение защиты арендаторов, допустивших задолженность по арендной плате.
Предлагаемые изменения предусматривают возможность распространения действия так называемой Schonfristzahlung — погашения задолженности в установленный законом льготный срок — на определённые случаи обычного расторжения договора.
Однако BGH подчеркнул: пока соответствующие изменения не вступили в силу, суды обязаны применять действующее законодательство.
Таким образом, рассчитывать на будущую реформу при получении уведомления о расторжении договора нельзя.
Получили уведомление о расторжении договора из-за долга — что делать?
Если арендодатель требует освободить квартиру из-за задолженности, важно действовать своевременно.
Погашение долга может существенно повлиять на ситуацию, однако не всегда гарантирует сохранение жилья.
Необходимо проверить, соблюдены ли требования закона при расторжении договора, действительно ли задолженность является достаточным основанием для прекращения аренды и существуют ли возможности оспорить требования арендодателя.
Арендодателям также следует учитывать, что не каждое нарушение сроков оплаты позволяет законно расторгнуть договор.
Своевременная юридическая консультация поможет оценить ситуацию, защитить свои права и избежать дополнительных расходов на судебное разбирательство.
