BGH Strengthens Landlords in Tenant Insolvency: Claim to Replenish Rental Security Remains Valid

What happens to rental security when a tenant becomes insolvent? And can a landlord require security that has already been used to be replenished? The Federal Court of Justice (BGH) addressed these questions in its judgment of 18 June 2026.

The decision is particularly relevant to landlords of commercial properties.

The case: rental security of around EUR 76,000

In the case before the court, a company leased premises in a shopping centre. A guarantee of approximately EUR 75,875had been agreed as security for the tenant’s obligations. After the tenant fell behind with several monthly rent payments, the landlord called on the security.

Shortly afterwards, insolvency proceedings were opened over the tenant’s assets. The landlord initially registered its outstanding rent claims as insolvency claims. After the security had been used, however, the landlord demanded that the tenant replenish the security to the originally agreed amount.

The key question was: Was the claim to replenish the security itself an insolvency claim that could only be satisfied through the insolvency quota?

BGH: Replenishment is not an insolvency claim

The BGH answered this question in the negative.

According to the court, the landlord’s original claims must be distinguished from the later claim to replenish the security.

The purpose of rental security is to protect the landlord against payment defaults. If the security is legitimately used during an ongoing tenancy and the lease provides for its replenishment, the tenant’s contractual obligation to restore the security generally remains in force.

In this case, the decisive point was that, after the insolvency proceedings had been opened, the replenished security was intended solely to secure new obligations arising under the continuing lease.

It therefore did not constitute an insolvency claim within the meaning of section 38 of the German Insolvency Code (InsO).

An incorrect entry in the insolvency table does not change the position

Another aspect of the judgment is particularly relevant in practice.

The claim to replenish the rental security had initially been mistakenly registered as an insolvency claim and was subsequently entered and established in the insolvency table.

This did not, however, change its legal nature.

The BGH made clear that the mere incorrect classification of a claim in the insolvency table does not turn it into a claim that arose before the insolvency proceedings were opened.

This is important in practice because the timing of a claim is often decisive in determining which insolvency rules apply.

What does this mean for landlords?

The decision strengthens the position of landlords whose leases continue despite the tenant’s insolvency.

A contractually agreed security does not automatically lose its purpose simply because the tenant becomes insolvent. If the security has been used to satisfy legitimate claims, the landlord may, subject to the terms of the lease, have a claim to replenish it.

Landlords should therefore carefully review their lease agreements and security arrangements. In particular, the contract should clearly specify when used security must be replenished and which obligations it is intended to secure.

The BGH judgment also demonstrates how important it is to distinguish between claims arising before the opening of insolvency proceedings and obligations arising afterwards. For landlords, this distinction can have significant financial consequences.

BGH, Urteil vom 18. Juni 2026 – IX ZR 149/25

Was passiert mit der Mietkaution, wenn ein Mieter Insolvenz anmeldet? Und kann ein Vermieter verlangen, dass eine bereits in Anspruch genommene Sicherheit wieder aufgefüllt wird? Mit diesen Fragen hat sich der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 18. Juni 2026 beschäftigt.

Die Entscheidung ist insbesondere für Vermieter von Gewerbeimmobilien von Bedeutung.

Der Fall: Mietsicherheit von rund 76.000 Euro

Im konkreten Fall hatte ein Unternehmen Geschäftsräume in einem Einkaufszentrum gemietet. Als Sicherheit war eine Bürgschaft über rund 75.875 Euro vereinbart worden. Nachdem der Mieter mit mehreren Monatsmieten in Rückstand geraten war, nahm der Vermieter die Sicherheit in Anspruch.

Kurz darauf wurde über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Vermieter meldete zunächst seine offenen Mietforderungen als Insolvenzforderungen zur Insolvenztabelle an. Nach der Verwertung der Sicherheit verlangte er jedoch, dass der Mieter die Mietsicherheit wieder auf den ursprünglich vereinbarten Betrag auffüllt.

Der entscheidende Streitpunkt war: Handelt es sich bei diesem Anspruch ebenfalls um eine Insolvenzforderung, die nur mit der Insolvenzquote berücksichtigt werden kann?

BGH: Die Wiederauffüllung ist keine Insolvenzforderung

Der BGH verneinte dies.

Nach Auffassung des Gerichts muss zwischen den ursprünglichen Forderungen des Vermieters und dem später entstandenen Anspruch auf Wiederauffüllung der Sicherheit unterschieden werden.

Die Mietsicherheit dient gerade dazu, den Vermieter gegen Zahlungsausfälle abzusichern. Wird sie während des laufenden Mietverhältnisses berechtigt in Anspruch genommen und sieht der Mietvertrag eine Wiederauffüllung vor, bleibt diese vertragliche Verpflichtung grundsätzlich bestehen.

Entscheidend war im konkreten Fall, dass die wieder aufzufüllende Sicherheit nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens ausschließlich zur Absicherung von neu entstehenden Verpflichtungen aus dem fortbestehenden Mietverhältnis dienen sollte.

Damit handelte es sich nicht um eine Insolvenzforderung im Sinne des § 38 InsO.

Auch eine falsche Einordnung in der Insolvenztabelle ändert nichts

Besonders interessant ist ein weiterer Aspekt der Entscheidung.

Der Anspruch auf Wiederauffüllung der Mietsicherheit war zunächst irrtümlich als Insolvenzforderung zur Tabelle angemeldet und dort auch festgestellt worden. Das führte jedoch nicht dazu, dass der Anspruch seinen Charakter als Neuverbindlichkeit verlor.

Der BGH stellte damit klar: Die bloße falsche Einordnung einer Forderung in der Insolvenztabelle verändert nicht ihre rechtliche Natur.

Das ist für die Praxis von erheblicher Bedeutung. Gerade in Insolvenzverfahren entscheidet die zeitliche Zuordnung einer Forderung darüber, welche insolvenzrechtlichen Regeln auf sie Anwendung finden.

Was bedeutet das für Vermieter?

Die Entscheidung stärkt die Position von Vermietern, deren Mietverhältnis trotz der Insolvenz des Mieters fortgesetzt wird.

Eine vertraglich vereinbarte Mietsicherheit verliert durch die Insolvenz des Mieters nicht automatisch ihre Funktion. Wird die Sicherheit zur Begleichung berechtigter Forderungen eingesetzt, kann unter den Voraussetzungen des Mietvertrags ein Anspruch auf Wiederauffüllung bestehen.

Für Vermieter lohnt es sich daher, Mietverträge und Sicherungsvereinbarungen genau zu prüfen. Insbesondere sollte klar geregelt sein, wann eine in Anspruch genommene Sicherheit wieder aufzufüllen ist und welche Verpflichtungen sie absichern soll.

Das Urteil des BGH zeigt zugleich, wie wichtig die genaue Abgrenzung zwischen Insolvenzforderungen und nach Verfahrenseröffnung entstehenden Verbindlichkeiten ist. Für Vermieter kann diese Abgrenzung erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.