RETT-Reform in Deutschland: Was sich bei der Besteuerung von Immobilientransaktionen ändert

Im Januar 2026 hat die Bundesregierung einen Gesetzentwurf zur Änderung des deutschen Grunderwerbsteuergesetzes (Real Estate Transfer Tax, RETT) vorgelegt. Dabei handelt es sich keineswegs nur um technische Anpassungen: Die geplanten Regelungen betreffen unmittelbar die Struktur von Unternehmenstransaktionen, die Verteilung steuerlicher Risiken sowie die vertragliche Gestaltung von M&A-Deals mit Immobilienbezug. Für Unternehmen und Investoren bedeutet dies einen Schritt hin zu mehr Rechtssicherheit – für Rechtsberater eröffnet sich zugleich ein neues zentrales Handlungsfeld bei der Transaktionsstrukturierung.

Das Kernproblem des bisherigen Systems: doppelte Besteuerung

Bislang gehörte das Risiko einer doppelten Entstehung von Grunderwerbsteuer bei Anteilstransaktionen von grundbesitzenden Gesellschaften zu den umstrittensten Themen im Bereich RETT. In der Praxis konnte ein steuerlicher Tatbestand sowohl im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Anteilskaufvertrags (Signing) als auch beim späteren Vollzug der Übertragung (Closing) gesehen werden. Lagen diese Zeitpunkte auseinander und waren sie mit unterschiedlichen rechtlichen Handlungen verbunden, bestand die Gefahr, dass die Finanzverwaltung beide Vorgänge als eigenständige steuerpflichtige Ereignisse wertete.

Für Unternehmen bedeutete das nicht nur zusätzliche Kosten, sondern vor allem erhebliche rechtliche Unsicherheit. Verträge mussten detaillierte Steuerklauseln, Freistellungsmechanismen und Regelungen zur Verteilung von RETT-Risiken enthalten. Schon kleine Ungenauigkeiten in der Formulierung konnten dazu führen, dass die wirtschaftliche Grundlage der Transaktion ins Wanken geriet.

Neuer Ansatz: ein steuerliches Ereignis statt zwei

Der Gesetzentwurf sieht vor, diese Logik grundlegend zu ändern. Bei der Übertragung von Anteilen soll die Grunderwerbsteuer künftig an den Zeitpunkt des Abschlusses des schuldrechtlichen Vertrags anknüpfen, sofern sich daraus die Verpflichtung zur späteren Übertragung der Anteile ergibt. Das nachfolgende Closing soll grundsätzlich nicht mehr als eigenständiger steuerpflichtiger Vorgang gelten. Damit würde eine der zentralen Ursachen für die doppelte Besteuerung entfallen.

Aus juristischer Sicht verschiebt sich damit der Schwerpunkt noch stärker auf die vertragliche Phase der Transaktion. Die Formulierungen im Share Purchase Agreement (SPA), die Ausgestaltung aufschiebender Bedingungen sowie die Regelungen zum Vollzug gewinnen weiter an Bedeutung, da sie maßgeblich den Zeitpunkt der Steuerentstehung bestimmen.

Mitteilungspflichten und neue potenzielle Steuerschuldner

Zusätzlich ist vorgesehen, die Frist zur Anzeige steuerlich relevanter Vorgänge auf einen Monat zu verlängern. Auf den ersten Blick wirkt das wie eine rein technische Erleichterung. In der Praxis verschafft es den Beteiligten jedoch mehr Zeit, um formale Anforderungen korrekt zu erfüllen, und reduziert das Risiko von Sanktionen wegen verspäteter Meldungen.

Eine weitere wesentliche Änderung betrifft die Erweiterung des Kreises potenziell Steuerpflichtiger. In bestimmten Konstellationen kann künftig auch die grundbesitzende Gesellschaft selbst als Steuerschuldnerin in Betracht kommen – neben den unmittelbaren Transaktionsparteien. Für grenzüberschreitende Strukturen ist das besonders relevant: Der deutsche Fiskus erhält damit zusätzliche Möglichkeiten, den Steueranspruch durchzusetzen, selbst wenn der Erwerber im Ausland ansässig ist.

Praktische Bedeutung für Unternehmen und Investoren

Aus Sicht des Investitionsstandorts zielt die Reform auf eine bessere Vorhersehbarkeit der Besteuerung von Immobilientransaktionen in Deutschland. Die Abschaffung der doppelten RETT-Auslösung reduziert fiskalische Risiken und erhöht die Transparenz von Share-Deal-Strukturen. Gleichzeitig bedeutet die Verlagerung des maßgeblichen Steuerzeitpunkts auf das Signing, dass steuerliche und finanzielle Planung früher einsetzen muss als bisher.

Genau hier gewinnt die rechtliche Beratung weiter an Bedeutung. Transaktionsstrukturen müssen sorgfältig aufgebaut, steuerliche und gesellschaftsrechtliche Regelungen im Vertrag aufeinander abgestimmt und mögliche gesamtschuldnerische Haftungsrisiken berücksichtigt werden. Fehler in der Vertragsgestaltung oder in der Abfolge rechtlicher Schritte können die Vorteile der neuen Regelung schnell zunichtemachen.

Fazit

Der Gesetzentwurf zur RETT-Reform stellt einen wichtigen Schritt hin zu einem konsistenteren und systematischeren Besteuerungsrahmen für Immobilientransaktionen in Deutschland dar. Eine gesetzliche Vereinfachung bedeutet jedoch nicht automatisch geringere Risiken in der Praxis. Im Gegenteil: Juristische Präzision und eine durchdachte Transaktionsstrukturierung rücken noch stärker in den Mittelpunkt. Für Unternehmen, Investoren und Immobilienfonds wird eine professionelle rechtliche Begleitung damit zu einem entscheidenden Faktor für steuerliche Sicherheit.