Neues Gebäudemodernisierungsgesetz: Was sich für Immobilieneigentümer in Deutschland ändert

Seit Ende Juli 2026 gelten in Deutschland neue Regeln für die Modernisierung von Gebäuden. Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) und soll Eigentümern mehr Freiheit bei der Wahl ihrer Heiztechnik geben.

Für Eigentümer, Vermieter und Unternehmen bedeutet die Reform vor allem eines: Die Entscheidung über eine neue Heizungsanlage wird flexibler. Gleichzeitig bleiben Anforderungen an Klimaschutz und langfristige Emissionsreduzierung bestehen.

Mehr Freiheit bei der Wahl der Heizung

Eine der wichtigsten Änderungen betrifft die bisherige Vorgabe, bei neuen Heizungen grundsätzlich einen Anteil von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien einzusetzen. Diese einheitliche Vorgabe entfällt mit dem neuen Gesetz.

Eigentümer können künftig grundsätzlich selbst entscheiden, welche Heiztechnologie für ihr Gebäude geeignet ist. Neben Wärmepumpen, Fernwärme, Biomasse- oder Hybridlösungen können unter bestimmten Voraussetzungen auch weiterhin Gas- oder Ölheizungen eingesetzt werden.

Damit soll die Modernisierung stärker an die tatsächlichen Gegebenheiten eines Gebäudes angepasst werden. Gerade bei Bestandsimmobilien können technische Voraussetzungen, Kosten und die vorhandene Infrastruktur eine wichtige Rolle spielen.

Klimaschutz bleibt eine langfristige Verpflichtung

Die größere Wahlfreiheit bedeutet jedoch nicht, dass fossile Heizungen ohne weitere Anforderungen betrieben werden können.

Für Heizbrennstoffe gelten schrittweise strengere Anforderungen. Ab 2029 soll bei Gas und Öl ein steigender Anteil klimafreundlicher beziehungsweise biogener Brennstoffe eingesetzt werden. Bis 2045 müssen Brennstoffe für Heizungen vollständig klimaneutral sein.

Für Eigentümer bedeutet dies: Bei einer Investition in eine neue Heizungsanlage sollten nicht nur die heutigen Anschaffungskosten betrachtet werden. Auch zukünftige gesetzliche Anforderungen, Betriebskosten und die Entwicklung der Energieversorgung können für die wirtschaftliche Entscheidung relevant sein.

Was bedeutet die Reform für Vermieter?

Auch für Mietverhältnisse bringt die Neuregelung wichtige praktische Fragen mit sich. Der Gesetzgeber will verhindern, dass Mieter durch den Einbau einer unwirtschaftlichen Heizungsanlage mit unverhältnismäßig hohen Nebenkosten belastet werden.

Für Vermieter empfiehlt es sich daher, geplante Modernisierungsmaßnahmen nicht isoliert zu betrachten. Neben den technischen Anforderungen können insbesondere die Kostenverteilung, die Auswirkungen auf die Miete und die Wirtschaftlichkeit der geplanten Maßnahme relevant sein.

Was sollten Eigentümer jetzt beachten?

Wer aktuell den Austausch einer Heizungsanlage oder eine umfassendere Gebäudemodernisierung plant, sollte die Entscheidung nicht allein anhand der neuen Wahlfreiheit treffen.

Entscheidend sind unter anderem:

• der energetische Zustand des Gebäudes,
• die kommunale Wärmeplanung,
• die langfristige Verfügbarkeit und Kosten der gewählten Energiequelle,
• mögliche Förderungen,
• die Auswirkungen auf Mieter und Mietverträge sowie
• die langfristigen gesetzlichen Anforderungen.

Die staatliche Förderung für Heizungstausch und Gebäudesanierung wird ebenfalls fortgeführt, allerdings mit teilweise geänderten Förderbedingungen. Die neuen Förderregelungen gelten bereits seit dem 21. Juli 2026.

Fazit

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz bringt mehr technologische Freiheit, beseitigt aber nicht die langfristigen Anforderungen an die Klimaneutralität des Gebäudesektors.

Für Eigentümer und Unternehmen bedeutet dies vor allem: Mehr Auswahl bei der Heiztechnik, aber weiterhin Bedarf an einer sorgfältigen rechtlichen und wirtschaftlichen Planung.

Gerade bei größeren Sanierungs- oder Bauvorhaben kann es sinnvoll sein, die geplanten Maßnahmen frühzeitig rechtlich prüfen zu lassen – insbesondere wenn neben dem Energierecht auch Mietrecht, Baurecht oder öffentlich-rechtliche Genehmigungen betroffen sind.