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Wer seine Mietschulden nach einer Kündigung vollständig begleicht, kann seine Wohnung trotzdem verlieren. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 30. September 2026 (Az. VIII ZR 21/26) erneut bestätigt. Entscheidend ist, welche Art der Kündigung der Vermieter ausgesprochen hat.
Mietrückstände trotz späterer Zahlung
Im konkreten Fall ging es um einen Mieter aus Berlin, der seine Miete für Januar und Februar 2024 nicht gezahlt hatte. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich.
Der Mieter beglich die Rückstände kurz nach Erhalt der Kündigung weitgehend. Dennoch hielt der Vermieter an der Beendigung des Mietverhältnisses fest und verlangte die Räumung der Wohnung.
Das Landgericht Berlin hatte zunächst zugunsten des Mieters entschieden. Der BGH hob dieses Urteil jedoch auf und verwies den Fall zur erneuten Verhandlung zurück.
Warum reicht die Nachzahlung nicht immer aus?
Das deutsche Mietrecht unterscheidet zwischen einer fristlosen und einer ordentlichen Kündigung.
Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Kündigung durch eine sogenannte Schonfristzahlung unwirksam machen.
Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB besteht diese Möglichkeit grundsätzlich bis spätestens zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs. Allerdings gelten gesetzliche Einschränkungen, insbesondere bei wiederholten Zahlungsrückständen.
Anders sieht es bei einer ordentlichen Kündigung aus.
Wurde diese wegen einer erheblichen schuldhaften Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam ausgesprochen, bleibt sie grundsätzlich auch dann bestehen, wenn der Mieter seine Schulden später vollständig bezahlt.
Genau diese Unterscheidung hat der BGH erneut bestätigt.
Was bedeutet das Urteil für Mieter?
Viele Mieter gehen davon aus, dass mit der vollständigen Begleichung ihrer Schulden auch die Kündigung erledigt ist. Das kann ein folgenschwerer Irrtum sein.
Besonders problematisch wird es, wenn der Vermieter gleichzeitig eine fristlose und eine hilfsweise ordentliche Kündigung erklärt.
Selbst wenn die fristlose Kündigung durch die Nachzahlung unwirksam wird, kann die ordentliche Kündigung weiterhin Bestand haben.
Das bedeutet allerdings nicht, dass jeder Mietrückstand automatisch zur Beendigung des Mietverhältnisses führt. Ob eine ordentliche Kündigung wirksam ist, hängt unter anderem von der Höhe des Rückstands, den Umständen des Zahlungsverzugs und dem Verschulden des Mieters ab.
Ist eine Gesetzesänderung geplant?
Die Bundesregierung plant, den Mieterschutz bei Zahlungsrückständen zu erweitern. Nach dem vorliegenden Gesetzentwurf soll die Schonfristzahlung künftig unter bestimmten Voraussetzungen auch Auswirkungen auf eine ordentliche Kündigung haben.
Der BGH stellte jedoch ausdrücklich klar, dass ein geplanter Gesetzeswechsel an der derzeit geltenden Rechtslage nichts ändert.
Solange keine entsprechende Neuregelung in Kraft tritt, bleibt die bisherige Rechtsprechung maßgeblich.
Kündigung wegen Mietschulden erhalten – was tun?
Wer eine Kündigung wegen Mietrückständen erhält, sollte möglichst schnell handeln.
Eine Nachzahlung kann wichtig sein, reicht aber nicht in jedem Fall aus. Deshalb sollte geprüft werden, ob die Kündigung formell und inhaltlich wirksam ist und welche Möglichkeiten bestehen, das Mietverhältnis fortzusetzen.
Auch Vermieter sollten vor Ausspruch einer Kündigung sorgfältig prüfen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Eine frühzeitige anwaltliche Beratung kann helfen, unnötige Risiken und kostspielige gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
