Änderungen bei der Besteuerung von Immobilientransaktionen in Deutschland: neue Ansätze der Gerichte und praktische Folgen

Im Juli 2025 ereignete sich in Deutschland auf höchster steuerrechtlicher Ebene ein Vorgang, der die Praxis bei Immobilientransaktionen über Unternehmensstrukturen verändern könnte. Der Bundesfinanzhof (BFH) äußerte Zweifel an der Rechtmäßigkeit der bisherigen Besteuerungspraxis bei Transaktionen, die die Übertragung von Anteilen und Aktien an Immobiliengesellschaften betreffen.

Doppelte Besteuerung von Immobiliengeschäften: das Kernproblem

Bislang galt der Grundsatz: Wenn eine Immobilie mittelbar – also durch den Erwerb von Gesellschaftsanteilen oder Aktien – den Eigentümer wechselte, behandelten die Finanzbehörden dies wie ein klassisches Immobiliengeschäft und erhoben die Grunderwerbsteuer.

In der Praxis führte dies häufig zu einer doppelten Steuerbelastung:

• bei Abschluss des Anteilskaufvertrags,
• bei tatsächlichem Übergang des Eigentums an den Anteilen oder Aktien.

Diese doppelte Besteuerung wurde seit Langem von Juristen, Investoren und Projektentwicklern kritisiert, da sie Transaktionen verteuerte und die Attraktivität des Immobilienmarktes minderte.

Entscheidung des Bundesfinanzhofs

Am 9. Juli 2025 stellte der BFH klar, dass die bestehende Praxis möglicherweise gegen die verfassungsrechtlichen Grundsätze der Steuergerechtigkeit verstößt. Der Gerichtshof äußerte Zweifel an der Zulässigkeit einer doppelten Anwendung der Grunderwerbsteuer auf ein und denselben Vorgang und leitete eine weitere Prüfung ein.

Noch bedeutet diese Entscheidung keine Abkehr von der bisherigen Praxis, sie schafft jedoch rechtliche Unsicherheit. Marktteilnehmer erwarten, dass in naher Zukunft entweder eine gesetzliche Klarstellung oder konkrete Änderungen im Steuerrecht folgen.

Auswirkungen für Unternehmen und Investoren

Für Marktteilnehmer ergeben sich daraus neue steuerliche Risiken:

• Käufer, die Immobilien über Gesellschaftsstrukturen erwerben, können die Steuerbescheide anfechten, wenn eine doppelte Belastung erkennbar ist.
• Verkäufer müssen berücksichtigen, dass steuerliche Verpflichtungen auch nach Vertragsabschluss noch angepasst werden können.
• Investoren hoffen auf eine Entlastung, die den Markt für M&A-Transaktionen im Immobiliensektor wiederbeleben könnte.

Bedeutung für die juristische Praxis

Der Fall zeigt einen allgemeinen Trend in Deutschland: Steuergerichte stellen zunehmend eingefahrene Praktiken infrage, die jahrzehntelang als „gefestigt“ galten. Für Juristen bedeutet dies, Mandanten nicht nur während der Transaktion zu beraten, sondern auch auf mögliche steuerrechtliche Auseinandersetzungen vorbereitet zu sein.

Perspektiven

Sollte sich die Linie des BFH durchsetzen, wäre dies ein bedeutender Schritt zur Harmonisierung des Steuerrechts mit dem Grundsatz der Steuergerechtigkeit. Möglich wäre dann ein Modell, bei dem Immobiliengeschäfte über Gesellschaftsanteile nur einmal besteuert werden – beim tatsächlichen Eigentumsübergang.

Für Investoren wäre dies ein positives Signal: Weniger steuerliche Belastung schafft mehr Transparenz und Planbarkeit auf dem Markt, was in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit und steigender Zinsen besonders wichtig ist.

Fazit

Die Änderungen in der Besteuerung von Immobilientransaktionen in Deutschland befinden sich noch in der Entwicklung. Doch schon heute ist klar: Die Entscheidung des BFH vom Juli 2025 könnte ein Wendepunkt für den Markt sein. Für Juristen und Unternehmen bedeutet das, die weitere Rechtsentwicklung genau im Blick zu behalten, um steuerliche Strategien rechtzeitig anzupassen.