Изменения в налогообложении сделок с недвижимостью в Германии: новые подходы судов и практические последствия

В июле 2025 года в Германии на уровне высшей судебной инстанции в сфере налогового права произошло событие, способное изменить практику оформления сделок с недвижимостью через корпоративные структуры. Федеральный налоговый суд (BFH) выразил сомнения в правомерности существующего порядка налогообложения при операциях, связанных с передачей долей и акций компаний, владеющих недвижимостью.

Двойное налогообложение недвижимости: суть проблемы

До сих пор действовал принцип: если недвижимость переходила в собственность косвенно — через приобретение долей или акций компании, владеющей объектом, — налоговые органы рассматривали это как сделку с недвижимостью и применяли налог на передачу собственности (Grunderwerbsteuer).

На практике это приводило к ситуациям, когда один и тот же объект фактически облагался налогом дважды:

• при заключении договора о передаче долей;
• при фактическом переходе права собственности на акции или доли.

Такое двойное налогообложение в течение долгого времени подвергалось критике со стороны юристов, инвесторов и девелоперов, поскольку увеличивало стоимость сделок и снижало инвестиционную привлекательность сектора.

Решение Федерального налогового суда

9 июля 2025 года Федеральный налоговый суд указал, что подобная практика может противоречить конституционным принципам справедливости налогообложения. Суд усомнился в правомерности применения Grunderwerbsteuer дважды к одной и той же сделке и передал вопрос на дальнейшее рассмотрение.

Фактически это решение ещё не отменяет существующую практику, но создаёт правовую неопределённость. Инвесторы и участники рынка ожидают, что в ближайшее время либо будет принято разъяснение, либо появятся изменения в налоговом законодательстве.

Последствия для бизнеса и инвесторов

Для участников рынка недвижимости такие изменения означают необходимость более внимательного анализа налоговых рисков.

• Покупатели через корпоративные структуры могут оспаривать начисленный налог, если видят признаки «двойного» обложения.
• Продавцы должны учитывать, что налоговые обязательства могут измениться уже после заключения сделки.
• Инвесторы рассчитывают на возможное смягчение налоговой нагрузки, что в перспективе может оживить рынок M&A в сфере недвижимости.

Влияние на юридическую практику

Ситуация отражает общую тенденцию в Германии: налоговые суды всё чаще ставят под сомнение практику, которая формировалась годами и считалась устоявшейся. Для юристов это означает необходимость не только сопровождать клиентов на этапе сделки, но и быть готовыми к последующим налоговым спорам.

Перспективы развития

Если позиция BFH получит дальнейшее развитие, это станет серьёзным шагом к гармонизации налогового законодательства с принципом справедливого налогообложения. Возможен сценарий, при котором сделки с долями компаний будут облагаться налогом только один раз — при фактическом переходе собственности.

Для инвесторов это хорошая новость: уменьшение налоговой нагрузки повысит прозрачность и предсказуемость рынка, что особенно важно в условиях экономической нестабильности и растущих процентных ставок.

Вывод

Изменения в налогообложении сделок с недвижимостью в Германии пока находятся на стадии формирования. Но уже сегодня ясно, что июльское решение Федерального налогового суда может стать поворотным моментом для рынка. Юристам и бизнесу стоит внимательно следить за развитием практики, чтобы вовремя корректировать стратегию налогового планирования.