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BGH, Urteil vom 18. Juni 2026 – IX ZR 149/25
Was passiert mit der Mietkaution, wenn ein Mieter Insolvenz anmeldet? Und kann ein Vermieter verlangen, dass eine bereits in Anspruch genommene Sicherheit wieder aufgefüllt wird? Mit diesen Fragen hat sich der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 18. Juni 2026 beschäftigt.
Die Entscheidung ist insbesondere für Vermieter von Gewerbeimmobilien von Bedeutung.
Der Fall: Mietsicherheit von rund 76.000 Euro
Im konkreten Fall hatte ein Unternehmen Geschäftsräume in einem Einkaufszentrum gemietet. Als Sicherheit war eine Bürgschaft über rund 75.875 Euro vereinbart worden. Nachdem der Mieter mit mehreren Monatsmieten in Rückstand geraten war, nahm der Vermieter die Sicherheit in Anspruch.
Kurz darauf wurde über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Vermieter meldete zunächst seine offenen Mietforderungen als Insolvenzforderungen zur Insolvenztabelle an. Nach der Verwertung der Sicherheit verlangte er jedoch, dass der Mieter die Mietsicherheit wieder auf den ursprünglich vereinbarten Betrag auffüllt.
Der entscheidende Streitpunkt war: Handelt es sich bei diesem Anspruch ebenfalls um eine Insolvenzforderung, die nur mit der Insolvenzquote berücksichtigt werden kann?
BGH: Die Wiederauffüllung ist keine Insolvenzforderung
Der BGH verneinte dies.
Nach Auffassung des Gerichts muss zwischen den ursprünglichen Forderungen des Vermieters und dem später entstandenen Anspruch auf Wiederauffüllung der Sicherheit unterschieden werden.
Die Mietsicherheit dient gerade dazu, den Vermieter gegen Zahlungsausfälle abzusichern. Wird sie während des laufenden Mietverhältnisses berechtigt in Anspruch genommen und sieht der Mietvertrag eine Wiederauffüllung vor, bleibt diese vertragliche Verpflichtung grundsätzlich bestehen.
Entscheidend war im konkreten Fall, dass die wieder aufzufüllende Sicherheit nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens ausschließlich zur Absicherung von neu entstehenden Verpflichtungen aus dem fortbestehenden Mietverhältnis dienen sollte.
Damit handelte es sich nicht um eine Insolvenzforderung im Sinne des § 38 InsO.
Auch eine falsche Einordnung in der Insolvenztabelle ändert nichts
Besonders interessant ist ein weiterer Aspekt der Entscheidung.
Der Anspruch auf Wiederauffüllung der Mietsicherheit war zunächst irrtümlich als Insolvenzforderung zur Tabelle angemeldet und dort auch festgestellt worden. Das führte jedoch nicht dazu, dass der Anspruch seinen Charakter als Neuverbindlichkeit verlor.
Der BGH stellte damit klar: Die bloße falsche Einordnung einer Forderung in der Insolvenztabelle verändert nicht ihre rechtliche Natur.
Das ist für die Praxis von erheblicher Bedeutung. Gerade in Insolvenzverfahren entscheidet die zeitliche Zuordnung einer Forderung darüber, welche insolvenzrechtlichen Regeln auf sie Anwendung finden.
Was bedeutet das für Vermieter?
Die Entscheidung stärkt die Position von Vermietern, deren Mietverhältnis trotz der Insolvenz des Mieters fortgesetzt wird.
Eine vertraglich vereinbarte Mietsicherheit verliert durch die Insolvenz des Mieters nicht automatisch ihre Funktion. Wird die Sicherheit zur Begleichung berechtigter Forderungen eingesetzt, kann unter den Voraussetzungen des Mietvertrags ein Anspruch auf Wiederauffüllung bestehen.
Für Vermieter lohnt es sich daher, Mietverträge und Sicherungsvereinbarungen genau zu prüfen. Insbesondere sollte klar geregelt sein, wann eine in Anspruch genommene Sicherheit wieder aufzufüllen ist und welche Verpflichtungen sie absichern soll.
Das Urteil des BGH zeigt zugleich, wie wichtig die genaue Abgrenzung zwischen Insolvenzforderungen und nach Verfahrenseröffnung entstehenden Verbindlichkeiten ist. Für Vermieter kann diese Abgrenzung erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.
