BGH stärkt den Schutz von Erwerbern bei Bauträgerverträgen

BGH, Urteil vom 23. Januar 2026 – V ZR 91/25

Wer eine Wohnung oder Teileigentum von einem Bauträger kauft, unterschreibt in der Regel einen umfangreichen Vertrag. Viele Klauseln wirken auf den ersten Blick wie reine Formalitäten. Doch gerade bei späteren Änderungen der Teilungserklärung können sie erhebliche Folgen haben.

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 23. Januar 2026 klargestellt: Ein Bauträger darf sich nicht durch vorformulierte Vertragsklauseln unbegrenzt die Möglichkeit sichern, die Teilungserklärung später einseitig zu ändern.

Änderungsvollmacht braucht klare Grenzen

Im konkreten Fall enthielt der Bauträgervertrag eine Klausel, nach der die Erwerber bestimmten nachträglichen Änderungen der Teilungserklärung zustimmen mussten. Hintergrund waren geplante Änderungen innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage.

Der BGH stellte klar, dass eine solche Regelung als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam sein kann, wenn sie nicht erkennen lässt, unter welchen konkreten Voraussetzungen eine Änderung verlangt werden darf.

Entscheidend ist dabei § 308 Nr. 4 BGB. Danach dürfen sich Unternehmen in vorformulierten Vertragsbedingungen nicht ohne ausreichende Einschränkungen das Recht vorbehalten, die vereinbarte Leistung oder Vertragsbedingungen nachträglich zu verändern.

Nach Auffassung des BGH muss für den Erwerber erkennbar sein, dass eine Änderung nur bei triftigen Gründenverlangt werden kann. Diese Gründe müssen zudem so konkret beschrieben sein, dass die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigt werden.

Was bedeutet das für Bauträger und Käufer?

Die Entscheidung ist vor allem für die Gestaltung von Bauträgerverträgen relevant.

Für Erwerber bedeutet sie: Eine weit formulierte Änderungsvollmacht muss nicht automatisch bedeuten, dass der Bauträger später jede gewünschte Änderung durchsetzen kann.

Für Bauträger zeigt das Urteil dagegen, wie wichtig eine präzise Vertragsgestaltung ist. Allgemeine Formulierungen, die weitreichende Änderungen ermöglichen, können einer gerichtlichen Inhaltskontrolle nicht standhalten.

Interessant ist außerdem: Ist eine entsprechende Verpflichtung des Erwerbers nach § 308 Nr. 4 BGB unwirksam, kann sie im Regelfall nicht einfach über den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) „gerettet“ werden.

Was sollte vor der Unterzeichnung geprüft werden?

Bauträgerverträge sollten daher nicht nur hinsichtlich Kaufpreis, Bauleistung und Fertigstellung geprüft werden. Auch Klauseln über

• Änderungsvollmachten,
• Änderungen der Teilungserklärung,
• Bauausführung und Materialwahl,
• Sonder- und Gemeinschaftseigentum

können erhebliche rechtliche Bedeutung haben.

Das Urteil des BGH zeigt einmal mehr: Je weiter eine Vertragsklausel in die Rechte des Erwerbers eingreift, desto genauer müssen ihre Voraussetzungen und Grenzen formuliert sein.

Für Käufer und Bauträger lohnt es sich deshalb, entsprechende Klauseln bereits vor Abschluss des notariellen Vertragsrechtlich prüfen zu lassen.