Aufklärungspflicht besteht trotz Due Diligence – Aufklärungspflichten von Immobilienverkäufern im digitalen Zeitalter: BGH setzt Maßstäbe

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer wegweisenden Entscheidung (Az. V ZR 77/22) vom 15.09.2023 die Pflichten von Immobilienverkäufern hinsichtlich der Aufklärung über wesentliche Sachverhalte weiter konkretisiert, selbst wenn der Käufer eine Due Diligence vorgenommen hat. Ein Hauptaugenmerk lag dabei auf der Frage, ob das bloße Bereitstellen von Informationen in einem elektronischen Datenraum zur Erfüllung der gesetzlichen Aufklärungspflichten genügt.

Im vorliegenden Fall erwarb ein Käufer mehrere Gewerbeeinheiten in einem großen, gemischtgenutzten Gebäudekomplex. Trotz der Zusicherung des Verkäufers, dass keine weiteren Sonderumlagen anstehen würden, wurde der Käufer später mit einer erheblichen Sonderumlage konfrontiert. Ein zentrales Problem war, dass relevante Dokumente nur kurz vor einem angesetzten Notartermin im Datenraum eingestellt wurden, was den Käufer zu dem Vorwurf veranlasste, dass er arglistig getäuscht wurde.

Der BGH unterstrich, dass das einfache Zurverfügungstellen eines elektronischen Datenraums nicht den Aufklärungspflichten genügt. Es bedarf einer gesonderten Kommunikation, vor allem, wenn entscheidende Unterlagen kurzfristig bereitgestellt werden.

Dieses Urteil verdeutlicht die wachsende Bedeutung klarer und transparenter Kommunikation im digitalen Zeitalter der Immobilientransaktionen. Auch wenn der Käufer eine umfangreiche Due Diligence durchführt, entbindet dies den Verkäufer nicht von seiner Pflicht, aktiv und deutlich über wichtige Aspekte aufzuklären. Das Urteil legt nahe, dass Verkäufer gut beraten sind, proaktiv zu kommunizieren und explizit auf wichtige Dokumente und Details hinzuweisen, um spätere rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.