Kein gewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf des Fünfjahreszeitraums keine besonderen Umstände für eine Verlängerung hinzutreten.

Entscheidung des FG Münster vom 26. April 2023 – 13 K 3367/20 G: Der Fall: Die Klägerin war die Nachfolgerin einer GmbH, die mit einem notariellen Vertrag insgesamt 13 Objekte an einen einzigen Käufer veräußerte. Bei einem Objekt war der Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf um fünf Monate überschritten, bei sieben Objekten um sechs Monate, bei vier Objekten um sechseinhalb Monate und bei einem Objekt um siebeneinhalb Monate. Das Finanzamt lehnte die beantragte erweiterte Gewerbeertragskürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG ab, da die Tätigkeit der GmbH über die reine Vermögensverwaltung hinausging und die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel überschritten wurde.

Im Rahmen des Klageverfahrens argumentierte die Klägerin, dass ursprünglich keine Absicht bestand, die Immobilien zu verkaufen. Der Verkauf erfolgte aufgrund des unerwarteten Todes eines der Geschäftsführer der GmbH, der auch indirekt daran beteiligt war. Da die Alleinerbin die Bankbürgschaften des verstorbenen Gesellschafter-Geschäftsführers im Alter von 55 Jahren nicht übernehmen wollte und eine Haftungsfreistellung von den Banken abgelehnt wurde, wurden die Immobilien verkauft, um die Darlehen abzulösen.

Das FG gab der Klage statt. Die Revision wurde wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Falls zugelassen und ist beim BFH unter dem Aktenzeichen III R 14/23 anhängig.

Die Begründung: Die GmbH hat die Grenze zur Vermögensverwaltung nicht überschritten.

In der Regel wird von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von etwa fünf Jahren mindestens vier Objekte verkauft werden. Der Fünfjahreszeitraum hat nach der Rechtsprechung des BFH nur eine indizielle Bedeutung und kann sich unter besonderen Umständen verlängern.

Im vorliegenden Fall lagen jedoch keine solchen Umstände vor. Die GmbH hatte mit dem Geschäftszweck der Vermietung und Verpachtung keine verwandte Haupttätigkeit ausgeübt. Die (branchenüblichen) Aktivitäten anderer Gesellschaften, die zur gleichen Unternehmensgruppe wie die GmbH gehören, sind aufgrund des Prinzips der steuerlichen Trennung der GmbH nicht zuzurechnen. Weder kann der um etwa sechs Monate überschrittene Zeitraum als geringfügig angesehen werden, noch lag eine vollständige Fremdfinanzierung vor. Ein Indiz gegen eine bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs bestehende Verkaufsabsicht ist vielmehr, dass für 80 % der aufgenommenen Darlehensbeträge eine langfristige Laufzeit vereinbart wurde, was zu Vorfälligkeitsentschädigungen geführt hätte.

Auch die hohe Anzahl der Verkäufe rechtfertigt nicht die Annahme einer bedingten Verkaufsabsicht zum Zeitpunkt des Erwerbs, da der Verkauf auf den unerwarteten Tod des Gesellschafter-Geschäftsführers und somit auf ein unvorhersehbares Ereignis zurückzuführen ist.